" 個人貸款 "央行降息 新承做房貸利率創55個月低
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銀行啟動新一波房貸管控
今年來房貸風險升高，銀行陸續提高授信管控，據悉下半年將全面啟動新一波措施，除延續上半年全面緊縮豪宅貸款，並將進一步清查新舊已承作的豪宅房貸授信案，配合重新鑑價降低貸款成數，同時評估再提高豪宅利率加碼，暫訂1?2碼（0.25?0.5個百分點），並且全面取消地段減碼。
銀行房貸主管表示，個人貸款回顧去年底交屋旺季，以及今3月房市旺季檔期，均顯現旺季不旺的情況，銀行新增房貸年減達一、兩百億元，個人貸款更有每況愈下的趨勢，因此除了在第1季就已展開的加強房貸授信管控，設定全年房貸零成長目標、降低豪宅貸款成數、利率加碼及取消減碼優惠等，第2季以來更研擬下半年啟動新一波升級版管控。
「不少豪宅的行情已經個人貸款下來了，與當初預售開賣時的高價相比，現在完工交屋的價值下降，有重新鑑價的必要」，銀行房貸主管認為，以中央銀行規定的豪宅貸款成數上限5成來看，依當初預售簽約價格為標準放款，很可能實質上會超過5成上限，因此有重新鑑價的必要，甚至包括過去承作的舊案，也會一併重新鑑價。
銀行主管指出，房貸利率方面，目前除了針對自住首購族給予一定減碼優惠及寬限期，換屋族或第2屋依照一般房貸利率計價，但整體來說，銀行的內部作業已上調利率約0.5?1碼，下半年預計個人貸款一律調高1碼，豪宅更將上調1?2碼。
地段及整批新成屋減碼全面取消；銀行主管說明，傳統房貸對不動產位在大都會精華地段，考量相對抗跌的條件，房市不佳時跌價風險低，平均會給予減碼約0.25?0.5個百分點不等，但今年來已大幅縮減適用減碼地段，下半年將全面取消，另外，整批新成屋房貸除了不再提供減碼，甚至反向採取加碼，暫訂幅度至少1碼以上。
銀行主管個人貸款補充說，長期來申辦房貸時，屬於較不利條件的小坪數套房、老舊公寓房子等，在新一波管控調整反而不明顯，主要是原本鑑價就偏嚴格，利率也大多已加碼，應該就是配合零成長目標，「還有多少空間就再放款多少」。淺談房屋貸款
隨著房市的回溫，休斯頓及糖城的房價已經從2008年的谷底有爬了上來。有的地方甚至已經漲了25%，很多美國大公司也紛紛在休斯頓設立分公司及工廠，更是讓這波的房市有了基本面實質的支撐。如果你是想要在最近買房子，也需要貸款，這篇文章可以幫助你多了解一點如何向銀行跟貸款公司申請房貸，以下我們分為幾大類跟大家講述
收入
銀行基本上現在幾乎已經找不到不查收入的貸款了，他們會要求你至少要有兩年以上的工作紀錄。 如果這兩年有換工作的話，兩個工作也是要在同一個類型產業。如果你是自己開公司，也是要有兩年的報稅收入，他們會用你兩年的收入平均當成你的收入作為計算。
資料要求: 最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料、最近30天的薪資單。
信用分數
在美國，在你的名下借款，無論是車貸、房貸、買家具或家電的分期付款，都會列入信用分數的評比。如果有拖欠，就會列入紀錄。你的信用分數低，利率就會比較高。信用分數高，銀行就願意給你比較低的利率。一般來說，只要你是在740分以上，都可以拿到很好的利率。要是不幸在600 分以下，你可能需要檢視一下你的信用報告，看看是哪裡有問題。是不是哪個貸款忘記繳了，還是你的資料是否遭到了盜用，建議您一年定期檢查一次，隨時保持良好的信用。
頭期款要放多少
基本上我會建議放20%，因為美國銀行會要求你，如果沒有放超過20%，他們會要你買一個抵押貸款保險 (mortgage insurance)。這個保險是保護銀行，不是保護你喔，保證銀行他們會收到款項。 所以只要你放20%以上，銀行們就覺得你有能力還貸款，所以不用買這個保險。如果你當下沒有那麼多現金也沒有關係，放個5%也可以。等到你後來存夠錢了，還了只剩下貸款的78%，你就可以打電話給銀行，請他們取消掉抵押貸款保險。所以20%不是一定，有的話當然最好。
還有一項很重要，你的頭期款是不能借來的，一定要用你自己的錢來買。如果是直系血親資助，也要寫一張贈與信 (gift letter) 來證明這個錢是送給你的，他們是不能要回去的。如果你是買投資房， 那就連贈與也不行喔。那筆頭期款一定要是你自己的錢，而且在你的戶頭內。當然有的人會說，那是之前人家跟我借的，現在他只是還我，所以還是我的。很抱歉，這樣子也是行不通的喔。
如何計算我可以貸款多少
2008 年的次貸風暴過後，銀行越來越嚴格把關。所以現在可以貸款的比例，負債與收入的比大約是45% (Debt-Income-ratio)。也就是說，在你名子下面的貸款，不能超過你每個月收入的45%。這貸款包含了信用卡貸款、車貸、學生貸款、現有的房貸、還有你要買這間房子的貸款 (本金P+利息I+房屋稅T+房屋保險I+管理費A) 。要怎麼知道本金利息怎麼算的呢 ? Google 一下Mortgage Calculator 你就可以直接在上面計算的了。首先輸入你的貸款金額(mortgage amount) 、利率(interest rate) 、貸款的年數(mortgage period)，你就可以看到你每個月需要付的本金跟利息 (monthly payment) ，是不是很簡單呢 ?
貸款需要的資料
如果你要申請貸款，你需要準備下列資料:
最近兩年的W-2、最近兩年的報稅資料。
最近30天的薪資單。
最近兩個月的銀行對帳單，如果有存入金額，都要證明來源。
社會安全卡影本、駕照影本。如果你是綠卡持有者，需要綠卡正反影本。如果你是工作簽證，需要護照影本跟工作簽證影本。綠卡及工作簽證都需在有效期間。
還有最重要的是，你要找一個擁有貸款經紀合格證書的人來幫忙你，畢竟買房子牽扯到這麼大一筆錢，你也不想要隨隨便便找一個人。現在大家都很流行一句話 : “不怕神一樣的敵手，就怕豬一樣的隊友” 。 可別選錯隊友啦 !淺談房屋貸款
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收入
銀行基本上現在幾乎已經找不到不查收入的貸款了，他們會要求你至少要有兩年以上的工作紀錄。 如果這兩年有換工作的話，兩個工作也是要在同一個類型產業。如果你是自己開公司，也是要有兩年的報稅收入，他們會用你兩年的收入平均當成你的收入作為計算。
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信用分數
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頭期款要放多少
基本上我會建議放20%，因為美國銀行會要求你，如果沒有放超過20%，他們會要你買一個抵押貸款保險 (mortgage insurance)。這個保險是保護銀行，不是保護你喔，保證銀行他們會收到款項。 所以只要你放20%以上，銀行們就覺得你有能力還貸款，所以不用買這個保險。如果你當下沒有那麼多現金也沒有關係，放個5%也可以。等到你後來存夠錢了，還了只剩下貸款的78%，你就可以打電話給銀行，請他們取消掉抵押貸款保險。所以20%不是一定，有的話當然最好。
還有一項很重要，你的頭期款是不能借來的，一定要用你自己的錢來買。如果是直系血親資助，也要寫一張贈與信 (gift letter) 來證明這個錢是送給你的，他們是不能要回去的。如果你是買投資房， 那就連贈與也不行喔。那筆頭期款一定要是你自己的錢，而且在你的戶頭內。當然有的人會說，那是之前人家跟我借的，現在他只是還我，所以還是我的。很抱歉，這樣子也是行不通的喔。
如何計算我可以貸款多少
2008 年的次貸風暴過後，銀行越來越嚴格把關。所以現在可以貸款的比例，負債與收入的比大約是45% (Debt-Income-ratio)。也就是說，在你名子下面的貸款，不能超過你每個月收入的45%。這貸款包含了信用卡貸款、車貸、學生貸款、現有的房貸、還有你要買這間房子的貸款 (本金P+利息I+房屋稅T+房屋保險I+管理費A) 。要怎麼知道本金利息怎麼算的呢 ? Google 一下Mortgage Calculator 你就可以直接在上面計算的了。首先輸入你的貸款金額(mortgage amount) 、利率(interest rate) 、貸款的年數(mortgage period)，你就可以看到你每個月需要付的本金跟利息 (monthly payment) ，是不是很簡單呢 ?
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如果你要申請貸款，你需要準備下列資料:
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